各市、縣（區(qū)）人民政府，自治區(qū)政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

現(xiàn)將《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際抓好落實(shí)。

寧夏回族自治區(qū)人民政府????????????

2025年2月18日???????????????????

（此件公開(kāi)發(fā)布）

寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法

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第一條?為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及國(guó)家現(xiàn)行土地增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條?在寧夏回族自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本辦法繳納土地增值稅。

本辦法所稱轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第三條?土地增值稅由轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的市、縣（區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)征收和管理。

第四條?納稅人應(yīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅登記，并按規(guī)定申報(bào)繳納土地增值稅。

（一）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工許可證后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分批出售商品房的，可按月辦理納稅申報(bào)，于次月15日內(nèi)辦理申報(bào)納稅，由被委托單位代征的，代征單位在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記時(shí)憑市、縣（區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)審核憑單代收，并按月匯總后于次月10日前，向委托稅務(wù)機(jī)關(guān)解報(bào)。

（三）出售不同房屋類型的應(yīng)按普通住房、非普通住房和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算申報(bào)。

（四）對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，納稅人應(yīng)在取得收入的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

（五）對(duì)納稅人按照規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)當(dāng)在達(dá)到清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清稅款。

（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)辦理納稅申報(bào)。

第五條?納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落地在2個(gè)或2個(gè)以上市、縣（區(qū)）區(qū)域的，應(yīng)按房地產(chǎn)坐落地分別向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第六條?納稅人辦理納稅申報(bào)和房地產(chǎn)項(xiàng)目清算申報(bào)時(shí)須提交下列證件和資料：

（一）土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證明、轉(zhuǎn)讓合同或契約；

（三）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

（四）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算賬簿和資料；

（五）土地增值稅清算表及其附表；

（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況；

（七）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（八）納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的房地產(chǎn)清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；

（九）市、縣（區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定需要提供的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料。

第七條?納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：

對(duì)按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、配售型保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造（包括城中村改造、城市危舊房改造）安置住房等保障性住房預(yù)征率為0%；其他各類型房地產(chǎn)預(yù)征率為1%。

按預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實(shí)物收入和其他一切經(jīng)濟(jì)收益。

第八條?納稅人符合下列條件之一的，按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）符合下列條件之一的，納稅人按規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算；

4.寧夏稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。

土地增值稅具體清算方法應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

第九條?土地增值稅以市、縣（區(qū)）人民政府所屬住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房管等部門(mén)審批（備案）的納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的應(yīng)分別計(jì)算增值額，并依據(jù)增值率計(jì)算繳納土地增值稅。

第十條?普通住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)，由自治區(qū)財(cái)政廳、寧夏稅務(wù)局會(huì)同自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定并定期發(fā)布實(shí)行。

第十一條?對(duì)納稅人報(bào)送的土地增值稅清算納稅資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后應(yīng)在90日內(nèi)及時(shí)組織清算審核。清算審核包括案頭審核和實(shí)地審核，審核時(shí)應(yīng)對(duì)納稅人報(bào)送的清算納稅資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯和計(jì)算的準(zhǔn)確性、客觀性、真實(shí)性以及合理性等進(jìn)行審核，清算審核同意后應(yīng)出具清算審核報(bào)告，并及時(shí)通知納稅人進(jìn)行稅款繳納；對(duì)納稅人報(bào)送的土地增值稅清算納稅資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核發(fā)現(xiàn)問(wèn)題較多的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或經(jīng)上級(jí)主管稅務(wù)局批準(zhǔn)后推送稅務(wù)稽查局進(jìn)行專項(xiàng)稽查。

第十二條?土地增值稅扣除項(xiàng)目金額主要包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（六）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，需提供合法有效憑證；不能提供者不予扣除。

第十三條?土地增值稅一般應(yīng)按查賬方式征收，但對(duì)納稅人有以下情形之一者稅務(wù)機(jī)關(guān)可按有關(guān)規(guī)定核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；

（六）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，即沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的。

土地增值稅核定征收具體辦法由寧夏稅務(wù)局另行制定。

第十四條?對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、建筑物價(jià)格符合《條例》第九條規(guī)定情形之一者需要按照房地產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格為依據(jù)計(jì)算征收土地增值稅。房地產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格管理辦法由寧夏稅務(wù)局另行制定，并且由所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定方法確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)征收土地增值稅。

第十五條?納稅人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)必須在繳納土地增值稅后，憑稅務(wù)機(jī)關(guān)的完稅證明辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)；按規(guī)定免征土地增值稅的，可憑稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的有關(guān)免征土地增值稅證明文件辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期向同級(jí)稅務(wù)部門(mén)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)部門(mén)依法征收土地增值稅。

第十六條?納稅人應(yīng)按照本辦法規(guī)定的申報(bào)期限、預(yù)征期限和清算期限繳納土地增值稅，對(duì)未按規(guī)定期限繳納稅款的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定繳納稅款期限屆滿的次日起加收滯納金。

第十七條?納稅人違反本辦法規(guī)定的，或者不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額，造成少繳或未繳稅款的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條?本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期2年。2025年1月1日至本辦法施行前土地增值稅有關(guān)事宜，按照本辦法執(zhí)行。《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》（寧政發(fā)〔2015〕43號(hào)）同時(shí)廢止。其他原有規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

政策解讀：《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》政策解讀