大勢(shì)：告別暴利

　　王牌企業(yè)聯(lián)盟董事長(zhǎng)上官同君直言，經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，樓市的持續(xù)低迷，各種成本的增加，特別是融資成本的增加，和往年相比，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)艱難的同時(shí)利潤(rùn)率也在不斷降低，目前鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)率一般在20%到30%之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步告別暴利時(shí)代。影響房子的成本主要是土地成本與建安成本，但2008年房地產(chǎn)商普遍面臨融資難的問(wèn)題，因此融資成本比較高，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商在使用月息7厘的拆借資金，資金使用成本是驚人的，這已成為2008年乃至持續(xù)到2009年影響房子成本構(gòu)成的主要因素。

　　盛世房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司副總經(jīng)理欒繼強(qiáng)認(rèn)為，去年以來(lái)市場(chǎng)上建設(shè)用鋼材價(jià)格上漲了35%到40%，混凝土價(jià)格上漲20%左右，房地產(chǎn)每平方米建設(shè)成本上漲15%左右。雖然今年下半年鋼材和水泥價(jià)格已開(kāi)始大幅下降，地價(jià)也在不斷創(chuàng)新低，但是目前在售樓盤(pán)用的鋼材和水泥大部分還是以前買(mǎi)的，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的地也都是以前拿的地。政府近期出臺(tái)的多項(xiàng)救市措施主要是降息，降低購(gòu)買(mǎi)人需交納的契稅，沒(méi)有降低開(kāi)發(fā)商向政府交納的各種稅費(fèi)。面對(duì)房地產(chǎn)低迷的市場(chǎng)行情，多數(shù)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)資金鏈?zhǔn)艿接绊?，?duì)于目前樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商只能采取降價(jià)銷(xiāo)售，降低自己的利潤(rùn)，所以目前開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)很低。

　　英之杰房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司副總經(jīng)理毋曉枝說(shuō)，通過(guò)政策指導(dǎo)性調(diào)整和宏觀市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)已經(jīng)從當(dāng)初的70%甚至100%的利潤(rùn)回落到了目前的20%左右。另外通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)整，地價(jià)從以前的地王價(jià)到現(xiàn)在的拍賣(mài)底價(jià)，土地成本降低了；房地產(chǎn)的幾大主材如鋼材從前兩年的翻倍漲到現(xiàn)在的翻倍降，材料成本也降低了，通過(guò)調(diào)整房?jī)r(jià)也回落了，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售周期也因?yàn)槭袌?chǎng)的觀望因素拉長(zhǎng)了……上述這些因素，會(huì)讓市場(chǎng)都變得理性，讓房?jī)r(jià)更接近于成本。

　　現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)略高

　　欒繼強(qiáng)說(shuō)，根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年，鄭州市城區(qū)居民人均收入1.4萬(wàn)元，以三口之家買(mǎi)一套100平方米的房子為例，目前市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)基本在每平方米4000元到5000元，買(mǎi)一套房子則需要40多萬(wàn)元。而按照國(guó)際上通行的收入房?jī)r(jià)比為6：1計(jì)算，在鄭州一套100平方米的房子賣(mài)20多萬(wàn)元才合理?，F(xiàn)在，鄭州的房?jī)r(jià)與居民戶均收入比達(dá)到了12：1，說(shuō)明鄭州目前的房?jī)r(jià)還是偏高。

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　　毋曉枝說(shuō)，根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)字，今年上半年鄭州市城市居民家庭人均可支配收入為8224元，比去年同期增長(zhǎng)14.3%。而鄭州市上半年商品房住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米3957.3元，同比增長(zhǎng)19.6%。可以看出房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度大大高出居民收入的增長(zhǎng)速度，而這種態(tài)勢(shì)近幾年都體現(xiàn)得尤為明顯。

　　上官同君也認(rèn)同鄭州房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，他說(shuō)目前鄭州市場(chǎng)上適合大眾的“白菜版”房子數(shù)量有限，而“魚(yú)翅版”的房子卻相對(duì)較多。

　　走勢(shì)：穩(wěn)中有降

　　欒繼強(qiáng)說(shuō)，鄭州畢竟是二、三線城市，房?jī)r(jià)的下跌肯定不會(huì)像北京、上海、深圳等一線城市下跌的幅度那么大，因?yàn)楝F(xiàn)在各地方政府也在出臺(tái)政策“救市”，雖然政府嘴上說(shuō)救市不是救房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)會(huì)在政府對(duì)市場(chǎng)的救援下竭力維系，因此房子價(jià)格的走勢(shì)會(huì)一波三折，但最終近期的表現(xiàn)會(huì)是穩(wěn)中有降。

　　上官同君說(shuō)，鄭州近一年來(lái)的房?jī)r(jià)處于窄幅振蕩的格局，上漲乏力，卻也沒(méi)有明顯的下跌，開(kāi)發(fā)商在花樣翻新的促銷(xiāo)背后，依然是在力挺房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商不愿公開(kāi)直面降價(jià)。但是樓盤(pán)銷(xiāo)售遇阻、工程款結(jié)算到期、銀行貸款追償本息、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也沒(méi)著落……面臨年關(guān)的房地產(chǎn)資金鏈更加緊張，加上一年多“慘烈”的宏觀調(diào)控大潮，樓市銷(xiāo)量持續(xù)低迷，讓開(kāi)發(fā)商感到今年的冬天特別寒冷，市場(chǎng)淘汰與洗牌正在資金的博弈中悄然進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商們的資金緊張壓力卻是共同的，開(kāi)發(fā)商群體的洗牌已經(jīng)開(kāi)始。然而鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)本身泡沫不大，因此房?jī)r(jià)目前會(huì)略有降價(jià)，但幅度不會(huì)很大。

　　毋曉枝認(rèn)為，雖然目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格下降的現(xiàn)象，但是優(yōu)惠打折等作為促銷(xiāo)手段只是暫時(shí)的、局部的。鄭州的房?jī)r(jià)和一線城市比較，還是處于相對(duì)理性，不存在過(guò)多的泡沫，所以也不會(huì)出現(xiàn)大幅和長(zhǎng)期的降價(jià)局面。鄭州的房?jī)r(jià)在明年上半年仍會(huì)持續(xù)寒冷期，在明年年底前后，宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整、國(guó)家救市政策的影響以及市場(chǎng)的供給關(guān)系等因素的影響，會(huì)讓觀望的剛性需求走出觀望期，房?jī)r(jià)會(huì)持平一段走勢(shì)，在未來(lái)的兩到三年內(nèi)有一個(gè)緩慢復(fù)蘇調(diào)整期，調(diào)整后會(huì)是更理性的市場(chǎng)，無(wú)論從開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都會(huì)理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，盲目拿地、投機(jī)炒房的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越少。