北京城建：參股券商的奧運(yùn)地產(chǎn)
北京城建（600266）（行情,資訊）發(fā)布06年報(bào)：公司06年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入21.03億元，同比增長(zhǎng)15.67％；實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)5.30億元，同比增長(zhǎng)31.80％；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.78億元，同比下降46.27％；但扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)167％。每股收益0.1306元。公司凈利潤(rùn)下降的原因主要在于2005年度公司東華項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓收益為一次性收益，同時(shí)公司06年確認(rèn)了首都國(guó)際的減值準(zhǔn)備6918萬元。
商品房銷售業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)商品房銷售業(yè)務(wù)收入17.39億元，同比增長(zhǎng)2.25％。此外，報(bào)告期內(nèi)，公司商品房銷售毛利率33.22％，同比增長(zhǎng)20.23％。由于受到奧運(yùn)因素的刺激以及強(qiáng)烈需求因素的影響，我們預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)還將穩(wěn)步上漲，因此公司有望享受比業(yè)內(nèi)其他公司高利潤(rùn)率的碩果。
低成本、豐富的土地儲(chǔ)備。公司在北京、舟山和重慶擁有權(quán)益項(xiàng)目面積20000畝，既包括土地一級(jí)開發(fā)、土地批租項(xiàng)目，也包括在建工程、待建項(xiàng)目。目前在建項(xiàng)目主要位于奧體中心、CBD地區(qū)，為高價(jià)、高利潤(rùn)項(xiàng)目。且土地全部來自早期協(xié)議方式，成本極低，溢價(jià)非常高。2007年度，北京城建將增加一級(jí)和二級(jí)土地儲(chǔ)備，積極尋找新項(xiàng)目，通過投標(biāo)和公司并購等資本運(yùn)作方式獲取土地資源。
奧運(yùn)項(xiàng)目是公司近期發(fā)展的亮點(diǎn)所在。公司是奧運(yùn)村等項(xiàng)目的主要建設(shè)商之一：通過國(guó)奧和五棵松公司，參與國(guó)家體育館及奧運(yùn)村、五顆松體育中心建設(shè)，參股比例分別為20％、25％。其中：奧運(yùn)村占地27.5公頃，總投資39.5億元，擬年底竣工，2008年交付北京奧組委使用。我們預(yù)計(jì)此項(xiàng)目可為公司貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)4億元；五棵松文化體育中心總建筑面積35萬平方米，總投資34.8億元。我們預(yù)計(jì)此項(xiàng)目至少可為公司貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)3億元。
股權(quán)投資保持高收益。公司為中科招商創(chuàng)業(yè)投資有限公司第一大股東，持有30％的股權(quán)，按照中科招商的發(fā)展計(jì)劃，其所投資的公司將在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)或國(guó)外上市，預(yù)計(jì)今后幾年公司可實(shí)現(xiàn)的投資收益至少為6億元。此外，公司持有國(guó)信證券4.9％的股權(quán)。國(guó)信證券是創(chuàng)新類券商，實(shí)力非常強(qiáng)。伴隨著目前國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的高速發(fā)展，預(yù)計(jì)北京城建的股權(quán)投資保值、增值可期。除了上述股權(quán)投資外，公司還擁有北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司21.54％的權(quán)益、北京賽迪時(shí)代信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司41.1％的權(quán)益。
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)：1.政府持續(xù)的調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊走弱的風(fēng)險(xiǎn)；2.土地增值稅細(xì)則的實(shí)施將對(duì)公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定程度的影響。
投資建議：我們預(yù)計(jì)公司07-09年的每股收益分別為0.53元、0.88元、0.98元，目前的動(dòng)態(tài)市盈率分別為29.62倍、17.84倍、16.02倍。考慮到：1、公司將適時(shí)啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，將公司的利益與管理者的利益緊密地結(jié)合起來，為公司注入強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力；2、奧運(yùn)會(huì)的臨近對(duì)整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用及對(duì)奧運(yùn)板塊的刺激作用；3、公司良好的發(fā)展前景及可預(yù)期的股權(quán)投資收益等因素，公司二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)還應(yīng)具有上漲空間，給予公司“增持”的投資評(píng)級(jí)。
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